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        深圳坪山產業空間規劃思路、策略與方案

        來源:原創  時間:2022-05-12  點擊:258
          坪山區位于深圳市東部,現狀高度建成,工業用地占現狀建設用地38%。在深圳產業轉型升級和梯度轉移的大背景下,坪山作為深圳戰略性新興...

          坪山區位于深圳市東部,現狀高度建成,工業用地占現狀建設用地38%。在深圳產業轉型升級和梯度轉移的大背景下,坪山作為深圳戰略性新興產業和自主創新基地,在承載著深圳產業轉型發展新希望的同時,也面臨產業空間需求難確定、增量空間難供應,存量空間難支撐等高度建成的大都市邊緣城區典型現實問題。2015年,為加速坪山產業轉型升級進程,坪山產業部門組織編制坪山產業發展“十三五”規劃,科學調整了產業發展目標、方向以及結構。如何在空間資源有限的情況下,搭起產業空間供給和需求之間的橋梁,成為坪山發展面臨的緊迫問題。

          而長期以來,傳統產業規劃與空間規劃基本處于“被動式”銜接狀態。坪山如何化“被動銜接”為“主動融合”,實現坪山產業發展與產業空間規劃相互促進和協調,是本研究的核心內容。

          一、產業空間規劃難題分析
          在高度建成的深圳市坪山區,要實現產業發展與空間規劃的“主動融合”,存在以下三個難題:1.與產業發展目標相對應的空間需求不明確,難以落實坪山產業發展“十三五”規劃提出的總產值目標2900億元。

          2.增量用地潛力大,但由于地塊不規整、權屬復雜、規劃不符、臨時建筑等,難以形成有效供應。3.大量存量用房由社區掌握,用房品質、開發強度均較低,難以支撐新興產業發展,改造潛力與難度并存。

          二、產業空間規劃思路
          本研究探索創新傳統產業空間規劃技術路線,以企業招商需求和產業空間需求分析為基礎,以產業空間潛力挖掘為重點,以產業空間布局優化為表現形式,以行動計劃、信息平臺、招商企業目錄為抓手,構建一條“產業發展目標-空間潛力挖掘-空間布局優化-空間保障”的全流程精細化路徑(圖1),高效實現產業空間供需匹配。

        深圳坪山產業空間規劃思路、策略與方案

        圖1 供需匹配精細化路徑示意圖


          三、產業空間規劃策略與方案
          1.目標轉換,明確發展需求
          針對空間需求難確定的問題,一方面從“十三五”產業發展目標出發,在充分考慮企業建設周期的基礎上,根據不同產業門類的地均效益核算出“十三五”前三年產業空間需求,明確不同產業類型需求用地量;另一方面圍繞坪山產業發展方向,進行上市及擬上市公司擴張需求和坪山產業熱點分析,篩選出符合坪山產業發展導向且有拓展潛力的企業精選數據庫,并進一步分析其產業空間需求特征,指導招商引資工作,為產業空間供需匹配奠定扎實的基礎。

          通過用地空間需求轉換和招商需求篩選不僅可以明確坪山產業空間需求的總量、招商企業庫、空間需求特征,為供需匹配奠定扎實的基礎,也可以為上層規劃傳導和落實提供抓手。

          2.深度挖潛,創新產業空間供給
          對于增量空間難供應,存量空間難支撐的問題,根據 “增量帶動存量,用地用房并舉”的總體原則,通過“增”“改”“找”拓展產業用地和用房潛力,并根據潛力釋放的可能性和差異性,分類構建潛力分級模型,有序引導產業空間供給,具體為:

          (1)“增”即新增產業用地,以規整地塊為對象,根據整備、規劃調整等前期工作的難易程度,將其由易到難分為四級,并有針對性地引導其實現有序供應(圖2)。


        深圳坪山產業空間規劃思路、策略與方案

        圖2 新增產業用地潛力等級圖


          (2)“改”即改造存量產業用地,以現狀工業區為對象,通過用地權屬、改造意愿、建筑質量等“多因子”綜合分析,分類分級確定潛力。對于符合規劃、交通區位好,但建筑質量差、開發強度和地均效益低的存量產業用地,建議通過土地整備或拆除重建類城市更新釋放用地潛力。對于符合規劃、交通區位好,但建筑質量和開發強度中等和地均效益低的存量產業用地,建議通過綜合整治或功能改變類城市更新釋放用房潛力。并結合用地權屬和改造意愿是否明確分為兩級。

          (3)“找”即“多途徑”拓展創新型產業用房,一是大力培育“產業載體平臺”,提高創新型產業用房周轉率;二是大力扶持“工改工”項目,保障創新型產業用房配建比例;三是大力推動已批未建項目改造配建,拓展創新型產業用房空間。

          通過上述“用地”和“用房”的雙輪驅動,不僅可挖掘大量的產業用地和用房潛力,同時鼓勵政府/國企自持產業用房,引導未來產業用地需求向用房需求轉變。

          3.供需匹配,優化產業空間布局
          基于產業目標轉換需求和空間潛力挖掘,并結合產業發展特征,依托坪山“一山一河一走廊”優化產業空間布局,引導戰略性新興產業及先進制造業集聚入園,形成7個產業集聚區;“2.5產業”產城融合,形成“大分散、小集聚”格局(圖3)。


        深圳坪山產業空間規劃思路、策略與方案

        圖3 產業空間分類指引圖(左圖:戰略性新興產業及先進制造業;右圖:2.5產業)


          4.長效機制,保障規劃實施
          注重產業空間供應的可操作性,通過近期年度供應計劃、招商引資企業目錄、以及多方互通的產業信息平臺三個抓手,指導從招商引資到土地供應全流程工作。其中:

          (1)近期年度供應計劃,重點明確年度及其分項目標任務、具體工作建議(如供應路徑、規劃調整建議等)、責任單位等,保障空間供給。

          (2)招商引資企業目錄指導產業部門主動出擊尋找企業目標,有效提升招商引資效率和入駐企業層次,并引導產業集聚。

          (3)產業信息平臺,整合產業規劃、產業分布、產業空間潛力等多元信息,為企業與政府/社區之間創造雙向選擇的機會,搭建起政府-公眾-企業-社區多方互通的橋梁。

          總結
          綜上所述,本研究以產業發展規劃與空間規劃的“主動融合”為目標,重點探索產業空間供需匹配的精細化路徑,很好的指導和保障了坪山區的產業空間供給和產業發展;同時,深化與發展路網傳統產業空間規劃編制路徑,搭建了產業發展規劃、產業空間規劃、產業空間供應之間的橋梁,對于高度建成大都市區邊緣城區的產業空間規劃編制具有一定借鑒意義。(作者:陳艷)

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